Deberían los compradores solicitar su propia pre-inspección?

Comprar una casa nunca es solo una decisión financiera. Es un compromiso emocional, y en un mercado competitivo en EE. UU. la gente suele buscar atajos porque cada dólar cuenta. Cuando un vendedor entrega un informe de inspección desde el principio, la mayoría de los compradores primerizos piensan inmediatamente que están ahorrando unos cientos de dólares al omitir su propia pre-inspección. En la superficie parece lógico. Alguien ya pagó a un profesional para que revisara la casa, entonces ¿por qué repetir el mismo proceso? Sin embargo, la realidad es más matizada. Un informe proporcionado por el vendedor no es automáticamente parcial, pero la cuestión no es la confianza. La cuestión son los incentivos. El objetivo del vendedor es vender. El objetivo del comprador es minimizar el riesgo. Son posiciones fundamentalmente distintas.

Una de las razones más sólidas para realizar una pre-inspección propia es la diferencia en alcance, estándares y metodología entre inspectores individuales. Dos inspectores con licencia pueden mirar la misma vivienda e identificar problemas distintos simplemente porque se centran en prioridades diferentes o tienen distintos niveles de prudencia. Algunos profesionales son más conservadores y marcan elementos límite como riesgos potenciales. Otros son más optimistas y los excluyen como “dentro de la tolerancia aceptable”. Esa variación por sí sola puede justificar el costo. Un solo problema pasado por alto en cimientos, climatización (HVAC), techado o sistema eléctrico puede cambiar el costo de propiedad a largo plazo en decenas de miles de dólares. Cuando un comprador se basa únicamente en el informe del vendedor, en esencia está externalizando su diligencia debida a alguien del lado opuesto de la mesa de negociación.

Otro matiz importante es el momento. Un informe de inspección del vendedor puede tener varias semanas de antigüedad, y los daños reales pueden desarrollarse rápidamente, especialmente en regiones frías o en casas con techos o plomería más antiguos. Pequeñas filtraciones de techo y problemas menores de plomería pueden evolucionar hacia situaciones de riesgo de moho en cuestión de semanas. Un inspector que trabaja directamente para el comprador evalúa la casa en el día en que se prepara o se planifica la oferta. Esa alineación temporal da al comprador mucha más confianza y precisión. Un informe reciente a menudo se convierte en una poderosa herramienta de negociación. Si se necesitan reparaciones, los compradores pueden solicitar concesiones, créditos por reparaciones o incluso pedir que se arreglen ciertos elementos antes del cierre. El vendedor tiene más probabilidades de tomarse estas solicitudes en serio cuando están respaldadas por la opinión profesional del lado del comprador en lugar del informe del propio vendedor.

Una pre-inspección solicitada por el comprador ofrece control sobre la comunicación. El comprador puede hacer preguntas directas en tiempo real, pedir detalles adicionales o solicitar al inspector que preste especial atención a ciertos componentes. Esta interacción es valiosa porque los compradores a menudo tienen prioridades únicas. Alguien preocupado por la eficiencia energética preguntará sobre el grosor del aislamiento, los sellos de las ventanas y las fugas en los ductos. Alguien que planea instalar un cargador para vehículo eléctrico preguntará sobre la capacidad del panel eléctrico. Un informe proporcionado por el vendedor rara vez cubre estos ángulos personalizados. Incluso cuando el informe del vendedor es completo, no está personalizado a las necesidades o planes a largo plazo del comprador.

También existe un aspecto emocional y psicológico. Comprar una propiedad es estresante, y la tranquilidad tiene valor. Cuando un comprador solicita una inspección separada, la confianza psicológica que se obtiene al saber “tengo mi propia verificación imparcial” reduce la ansiedad y permite tomar decisiones con mayor claridad. Es más fácil hacer una oferta, negociar reparaciones y avanzar cuando no queda ninguna duda sobre si se pasó por alto algo crítico o filtrado. La mayoría de conflictos y arrepentimientos en inmobiliaria no provienen de grandes problemas, sino de pequeños que se acumulan después del cierre. Una inspección del lado del comprador ayuda a reducir estas sorpresas.

El informe de inspección del vendedor es un punto de partida útil, pero no debe sustituir la diligencia debida independiente del comprador. El costo de una segunda inspección es relativamente pequeño en comparación con el costo a largo plazo de posibles defectos ocultos o la pérdida de poder de negociación que puede traducirse en miles de dólares ahorrados o perdidos. Tener su propia pre-inspección no se trata de reinventar la rueda. Se trata de ser dueño de la rueda y saber que sus decisiones se basan en información obtenida pensando en sus propios intereses.