Atrapados y Esperando: Cómo las Bajas Tasas Hipotecarias Están Congelando el Mercado Inmobiliario

En 2025, el mercado inmobiliario estadounidense está siendo influenciado por una barrera invisible: el “efecto lock-in”. Este término describe una situación en la que los propietarios, tras haber asegurado tasas hipotecarias históricamente bajas en 2020–2021, ahora no están dispuestos a vender sus viviendas. Con las tasas actuales por encima del 6.5%, muchos prefieren conservar sus propiedades antes que cambiar su hipoteca de bajo interés por una mucho más alta. Esto está contribuyendo a una grave escasez de viviendas en el mercado.

Para entender por qué tantos propietarios se sienten “atrapados” en sus casas, hay que retroceder a los primeros días de la pandemia de COVID-19. En 2020, la Reserva Federal redujo drásticamente las tasas de interés para apoyar la economía, haciendo que las tasas hipotecarias bajaran del 3%, un mínimo histórico. Millones de estadounidenses aseguraron esas tasas comprando o refinanciando sus viviendas. Según Redfin, más del 80% de los titulares de hipotecas actualmente disfrutan de tasas por debajo del 4%. Para ellos, vender hoy significaría aceptar una nueva hipoteca con casi el doble de interés, lo que aumentaría drásticamente sus pagos mensuales. Como resultado, muchos prefieren no mudarse.

Esta resistencia a vender ha provocado una fuerte caída en la oferta. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informa que los listados activos de viviendas en 2025 siguen siendo un 30% más bajos que antes de la pandemia. Al mismo tiempo, la demanda de los compradores se mantiene relativamente fuerte, especialmente entre millennials y compradores de la Generación Z que ingresan al mercado. Este desequilibrio mantiene los precios altos, incluso cuando la asequibilidad disminuye. En ciudades competitivas como Austin, Charlotte y San Diego, los precios siguen subiendo debido a la oferta limitada, a pesar de los mayores costos de financiamiento.

Tanto compradores como vendedores están cambiando su forma de actuar en el mercado. Los propietarios que deciden vender suelen listar sus casas a precios elevados, sabiendo que la competencia es alta. Algunos también optan por alquilar sus viviendas en lugar de venderlas, lo que limita aún más la oferta disponible. Por parte de los compradores, muchos se inclinan hacia viviendas de nueva construcción, donde los constructores ofrecen incentivos como la reducción de tasas para atraer clientes. Otros amplían su búsqueda hacia suburbios o zonas rurales más asequibles, mientras que algunos posponen la compra con la esperanza de que bajen las tasas de interés.

El efecto lock-in no es solo un problema inmobiliario, sino que también afecta a la economía en general. Con menos personas mudándose, la movilidad laboral ha disminuido, dificultando que los trabajadores se trasladen a mejores oportunidades. Los negocios relacionados con bienes raíces—como empresas de mudanzas, inspectores, contratistas y agentes—también están experimentando una desaceleración. Los compradores primerizos, en particular, luchan por encontrar viviendas accesibles, ya que los propietarios actuales retrasan la venta. Las discusiones políticas están comenzando a enfocarse en posibles soluciones, como créditos fiscales para los vendedores o “hipotecas portátiles” que permitan transferir las tasas bajas a nuevas propiedades.

En conclusión, el efecto lock-in es una de las fuerzas clave que dan forma al mercado inmobiliario de EE. UU. en 2025. Mantiene millones de viviendas fuera del mercado, impulsa los precios al alza y limita las oportunidades tanto para compradores como para vendedores. A menos que las tasas de interés bajen significativamente o se introduzcan nuevas herramientas políticas, muchos propietarios seguirán donde están—ralentizando la movilidad y prolongando la escasez de oferta en el mercado. El desafío ahora es encontrar maneras de liberar ese movimiento y restaurar el equilibrio en el ecosistema inmobiliario.